イールドハンター、REIT狩りの季節 株式市場からも債券市場からも

国際通貨基金(IMF)は21日、米中貿易摩擦や欧州の低迷を背景に、2019年と20年の世界経済成長率見通しを下方修正した。大手会計事務所が同日発表した、世界の主要企業トップを対象にした経営調査では回答者の3割が「今後1年間で世界景気は減速する」と答えた。景気先行きへの警戒感はなお根強く、買いの手が引っ込みやすいのも間違いない。 外部環境に不透明感がくすぶる中、投資家が着実にリターンを積み上げられる金融商品は何か。足元で注目を集めているのが、不動産投資信託(REIT)だ。株式市場がいまひとつ盛り上がりを欠く一方で、昨年後半から売買が活発化し始めている。特に昨年末から年初にかけて、一段と勢いを増している。 ■REITの売買代金(グラフ青、左軸)は増加基調。グラフ赤(右軸)は東証1部の売買代金 (単位いずれも億円、25日平均) 2018年11月30日から1月21日までの1カ月あまりの騰落率をみると、6~7%下落した日経平均株価や東証株価指数(TOPIX)に対し、東証REIT指数はほぼ横ばい。年初からの株式相場の反発局面では出遅れているが、それでもプラス2%強とまずまずのリターンだ。 盛り上がりの背景は、毎月分配型ファンドの失速を補って余りある、多様な買い手の存在だ。マクロ系ヘッジファンドや年金マネーといった海外勢に加え「年末にかけて売った地方銀行や信用金庫の買い戻しが入っている」(市場関係者)。さらには、地方のJA(農業協同組合)も買い手として動いているとみられる。 資家を引き付けるのはオフィスREITを中心とした良好なファンダメンタルズ。18年12月の東京のオフィス賃料は過去最長となる60カ月連続の上昇と、オフィスは空前の活況を呈する。空室率も低下の一途だ。波は地方にも押し寄せる。福岡で空きオフィスを見つけられなかった企業が周辺地域に営業拠点を設け、わざわざ福岡に出張する事例もあるという。 REITは保有物件からの賃料収入などによる内部成長と、新規の物件取得による外部成長に分けられる。いまは高騰する新規物件の取得が運用利回りの低下につながり、外部成長は見込みにくい。半面、「オフィス賃料の上昇による内部成長の加速が期待できる」(地銀)。賃料改定はたいてい2年に1回で、米中貿易摩擦もすぐに影響するわけではない。 ほかの金融資産と比べた投資妙味の大きさも、REITの支援材料になる。安定した賃料収入などを原資とした分配金利回りと東証1部の配当利回りの差は1.6%。過去をみると東証REIT指数がピークを付けたのは、利回り差が限りなく1%に近づく場面。いまは過熱感を意識する局面ではない。 日銀の金融緩和策も後押しする。TOPIXとの連動性が高かったのは昔の話で、2016年からは日本の長期金利との連動性が強まっている。日銀は、22日から開く金融政策決定会合で、今後の物価上昇率の予測を引き下げるもよう。日本の長期金利に低下圧力が強まる中にあっては、REIT相場が崩れるとの見通しは当面、立てにくい。 ■東証REIT指数(グラフ赤・左軸)は10年物国債利回り(グラフ青・右軸で軸を反転%)と連動するようになってきた (グレーの破線はTOPIX,右軸) 「投資マネーは当然のように、利回りの低いものから高いものに流れる」(ドイチェ・アセット・マネジメントのアジア太平洋リサーチ&ストラテジーヘッド、小夫孝一郎氏)。安定した高い利回りと良好なファンダメンタルズを追い風に、株式市場からも、債券市場からもイールドハンターを引き寄せるREIT市場。活況な地合いは、しばらく続きそうだ。(松下隆介) ■時価総額上位のREIT 銘柄名(証券コード)       予想分配金利回り 日本ビルF(8951) オフィス       2.86% JRE(8952) オフィス         3.01 NMF(3462) オフィス         4.12 日本リテール(8953) 商業・物流など   4.06 ユナイテッドU(8960) 商業・物流など  4.24 オリックスJRE(8954) オフィス    3.63 プロロジス(3283) 商業・物流など    3.87 ハウスリート(8984) 商業・物流など       4.23 ADR(3269) 住宅           3.33 GLP(3281) 商業・物流など      4.68 (用途は東証REIT用途別指数シリーズの構成銘柄情報を利用) ※QUICKデリバティブズコメントはトレーダーやディーラー、運用者の方々へ日経平均先物・オプション、債券現物、先物を中心に旬のマーケット情報をお伝えしています。ライター独自の分析に加え、証券会社や機関投資家など運用・調査部門への独自のネットワークから情報を収集し、ご提供しています。特設サイト上で「US Dashboard」のサービスを始めました。米経済・市場の変化を見極めるツールです。またQUICKエクイティコメントは、国内株を中心に相場動向をリアルタイムでLIVE解説するQUICKのオプションサービスです。

年末大バーゲンで何を買うか 守りの個別物色を考える

日経平均株価の年初からの下落率はここまで約15%と、このままだと年間騰落率が7年ぶりにマイナスに転じる。今年はトランプ政権に振り回されっぱなしで、実際、日本株と米国株の連動性も高まった。17年の日経平均とダウ平均の相関係数は0.5程度だったが、足元では0.7に上昇している。 トランプリスクを逆手に取るには、キャピタルゲインよりもインカムゲインを狙いたい。きょう25日は、6・12月期決算銘柄の権利付き売買最終日。優待と配当を合わせた「実質利回り」がどの程度になるか調べた。優待品の金額換算と配当を合算して21日の株価終値で割って算出した(優待を金額換算できない一部銘柄は除いた)。 対象の169銘柄のうち、利回りが5%超の銘柄はGMOインターネット(9449、8.94%)やクックパッド(2193、5.68%)など32銘柄あった。 加えて、株価の市場感応度が低ければトランプリスクによる相場全体の下げを緩和できるかもしれない。この32銘柄のうち、TOPIXに対するベータが1以下を調べたところ、7銘柄あった。なかでも藤田観光(9722)とオエノンホールディングス(2533)は北海道地震など天災の影響で今期業績が奮わない見通しだが、市場予想によると来期は業績回復が見込まれている。 ちなみに、個人投資家に人気のマクドナルド(2702)の実質利回りは1.63%、楽天(4755)は3.20%だった。優待を金額換算できず配当利回りだけで算出した資生堂(4911)やライオン(4912)は相対的に利回りが低くなったものの、自社製品を贈呈するため、資生堂やライオンの商品を使用するユーザーにとっては、利回り以上の魅力があるかもしれない。(根岸てるみ) ※日本証券業協会は「広告等に関する指針」で「配当の表示等に関する事項」として株主優待制度の優待内容については①利回り及び配当と合算した利回り表示は行わない②配当金額と優待内容を金額換算した額を合算した表示を行わない――としています。QUICKは金融商品取引業者および日本証券業協会の会員ではありません。本コンテンツは、情報の提供を目的としたものであり、投資の勧誘を目的としたものではありません。 ※QUICKエクイティコメントで配信したニュースを再編集した記事です。QUICKエクイティコメントは、国内株を中心に相場動向をリアルタイムでLIVE解説するQUICKのオプションサービスです。

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