ブレグジットの皮肉? 英不動産に流入する海外マネー

英不動産サービス会社サヴィルズは10月末、2017年のロンドン中心部の商業用不動産の取引総額が過去最高を更新する可能性があるとの見通しを公表した。サヴィルズによると、17年1~9月期の累計取引額は142億2000万ポンド(2兆1330億円)に達し、27以上の国々の投資家が買い手となった。10~12月期の過去5年間の平均取引額は66億ポンド(9900億円)といい、これを単純合計すると208億2000万ポンド(3兆1230億円)となる。サヴィルズでは第4四半期も英不動産市場向け投資の勢いは続き、14年に記録した過去最高(216億ポンド=3兆2400億円)を上回るとみているようだ。

■ブレグジットの混乱、海外勢には買いの好機

英国の欧州連合(EU)離脱(ブレグジット)の決定――。2016年6月23日の国民投票の結果を受け、英不動産ファンド市場に激震が走った。先行きの市況悪化への懸念から個人投資家らがファンド解約に殺到したからだ。

英国投資協会(IA)によると、公募不動産ファンドからは16年6~7月の2カ月で約15億ポンド(2250億円)の資金が流出。英資産運用大手スタンダード・ライフ・インベストメンツやM&Gインベストメンツなどが合計で200億ポンド(3兆円)規模の不動産ファンドの解約停止や資金流出を抑制する措置を取る事態に発展した。

英不動産業界にとっての苦境をむしろ絶好の買いチャンスと捉えたのが外国人投資家だった。EU離脱決定以降に外国為替市場では英ポンド安が対主要通貨で進み、対米ドルではEU離脱決定前の高値水準から2割強下げる場面があった。現在もポンド安の流れは続き、海外勢にとって割安感の強まったロンドンの不動産は魅力的な投資先の一つに映っている。

■香港の投資家が英不動産市場の最大の買い手に

海外勢の積極投資を象徴しているのが、17年夏に成立したメガディール(大型案件)だ。ロンドン中心部に位置し、上階に行くにつれて横幅が広がる外観からウォーキートーキー(トランシーバー)の愛称で知られる「20フェンチャーチ・ストリート」。この高層ビルを香港の大手調味料メーカーが12億8250万ポンド(1920億円)で買収した。

これは英国での単体の不動産取引額として過去最高だという。世界の主要都市における7~9月の商業用不動産クロスボーダー取引の中でも金額の大きさが際立っている(添付図参照)。

英国向け投資は現在、アジアの中でもとりわけ中国や香港企業の動きが活発で、米不動産サービス大手JLLは「香港を拠点とする投資家がいまやロンドン不動産市場の最大の買い手になっている」と指摘する。

2018年の英不動産市場はどうなるのか。英不動産大手ナイト・フランクは、巡航速度の成長が続くと予想する。政治の不確実性やブレグジット、基準金利の上昇など多くの逆風が存在するとしつつも、世界的な景気回復や貸し出しの伸び、アジアなど外国人投資家の活発な投資継続による不動産価格の下支え効果を見込む。「17年は2ケタ成長が見込まれるが、18年は7%程度の標準的な成長になりそう」(英ナイト・フランク)。

■世界最大級の投資家GPIFも英不動産市場に関心?

「18年は日本の投資家もロンドンへの投資機会を伺うだろう」。英メディアは、地場証券ディーラーのこんな声を紹介している。関心を呼んでいるのは、運用資産規模が150兆円超に上る世界最大級の機関投資家、年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)の動きだ。

GPIFはインフラや不動産といったオルタナティブ資産(代替資産)の組み入れに今後着手し、最大5%まで増やす方針を示している。仮に運用資産全体の5%を不動産投資に回せば7.5兆円、1%でも1.5兆円の規模になる。ロンドンを始めとする世界の不動産市場に与えるインパクトは大きい。

そもそも英国がEU離脱に向かったのは、他国からの移民が急増し、安価な労働力供給の影響を受けた英国の失業者らの間で「移民に職を奪われている」との不満が高まったことが背景の一つだった。一方で、英不動産市場には金融街シティーの欧州金融ハブとしての魅力に加え、ポンド下落に伴う不動産物件の相対的な割安感とがマッチし、海外勢の投資マネーを呼び寄せている。

英国がブレグジット後の未来予想図をどう描いているのかは定かではないが、想定外の海外マネー流入で不動産価格の高止まりが続けば、国民の不満が改めて強まりかねない。金融業界を中心に優秀な人材が集まりにくくなるリスクもくすぶる。海外勢が触手を伸ばし取引規模で過去最高を更新しようとする英商業用不動産市場の現状は、ブレグジットが招いた皮肉な結果とも言える。

(QUICK資産運用研究所ロンドン 荒木朋)

 

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